Per començar aquest article es imprescindible establir que és l’Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris (IRPH) i perquè està generant tanta controvèrsia.
L’IRPH és el segon índex pel càlcul de l’interès hipotecari més utilitzat (només per darrera de l’Euribor). A més, és un índex avalat pel Banc d’Espanya i que fou publicat en el Butlletí Oficial de l’Estat, que s’estableix a partir de la mitjana dels interessos que les entitats apliquen a les seves hipoteques a més de tres anys.
En un moment donat, molts de bancs varen establir aquest índex com a alternativa a l’Euribor, presentant-se com un índex molt més estable i garantit per una institució com el Banc d’Espanya, venent-ho com un índex molt més avantatjós que l’Euribor. Tot i això, quan els tipus d’interès de l’Euribor varen començar a caure i se va estabilitzar en valors negatius (que els experts preveuen que continuaran al manco durant els pròxims 10 anys), i quan l’IRPH es va estabilitzar en torn al 2% (actualment a l’1,7%); els consumidors subjectes a l’IRPH se varen donar conta de que l’índex havia resultat ser perjudicial per als seus interessos. Així, aquests consumidors varen començar a reclamar l’abusivitat de dita clàusula, basant-se en la falta d’informació que els bancs els hi oferiren sobre el comportament de l’índex en el moment de la contractació, així com la falta de negociació individual sobre el tipus d’índex a aplicar en el seu préstec.
Igual que en les anteriors controvèrsies sobre les clàusules hipotecàries que s’han estat discutint durant la darrera dècada, els tribunals han tingut criteris dividits, més encara quan el que es debatia aquí era la abusivitat d’un índex publicat en el Butlletí Oficial de l’Estat.
El Tribunal Suprem al 2017 va defensar la postura de la Banca quan establí que la transparència i abusivitat de l’índex no podia ser qüestionada pels tribunals. El Suprem va argumentar que l’IRPH era un índex oficial, utilitzat per diferents entitats financeres i fàcilment accessible per un consumidor raonablement informat i atent.
Aquesta resolució pareixia que acabaria amb la possibilitat de realitzar un control de transparència en la incorporació de l’IRPH. Tot i això, el Jutjat Nº38 de Barcelona va decidir elevar una qüestió prejudicial al respecte front al Tribunal de Justícia de la Unió Europea, el qual es va pronunciar en un terme entremig. El TJUE va argumentar que no podia establir-se la nul·litat directament i absoluta de totes les clàusules de IRPH, però va ressuscitar la possibilitat de realitzar el control de transparència en cada hipoteca de manera individualitzada. Aquest control ha de tenir dos principis:
- Que s’hagués informat al consumidor de “l’evolució en el passat de l’índex de referencia escollit”.
- Que per evitar la nul·litat de la totalitat del control hipotecari, al ser fitxat que el tipo d’interès (preu del préstec) un element essencial del contracte, poguessin integrar els tribunals, en cada cas, un tipus d’interès alternatiu, que permetia la pervivència del préstec.
Així, la Banca va evitar haver de tornar en massa la totalitat de les quantitats cobrades en base al IRPH de cop. Els Tribunals nacionals van augurar que, com ja va succeir amb les clàusules sòl i tantes altres clàusules abusives en contractes hipotecaris, se produiria una massificació de demandes sobre IRPH per la realització del control de transparència individual, que quedarien pendents d’una jurisprudència unificada, o de que cada Tribunal establís el seu criteri, produint una gran incertesa tant per als bancs com per als consumidors.
Aquesta jurisprudència pareixia que havia d’arribar aquest mes d’octubre, però en lloc de la publicació de les sentències, el que es va publicar fou una nota de premsa que avançava la línia del Tribunal. Les dues notes principals d’aquest comunicat són:
- La incorporació de les clàusules IRPH als préstec hipotecaries no havia estat transparent ja que no s’havia informat del comportament de l’índex en els dos anys anteriors a la firma de la hipoteca.
- Tot i això, s’entén que no s’ha donat l’abusivitat de la clàusula en cap dels quatre casos.
Aquest avanç ha suposat una decepció als consumidors afectats i a les associacions que els representen, ja que, si bé no indica les conseqüències de les dues apreciacions, ni la direcció de la sentència, el Tribunal estableix clarament que la falta de transparència no comportarà necessàriament l’abusivitat i, per tant, la nul·litat de la clàusula, el que redueix considerablement les possibilitats d’èxit de les demandes en matèria d’IRPH.
Tot i això, i a l’espera de la sentència, hi ha molts de sectors que entenen que aquesta qüestió acabarà essent revocada per la Justícia Europea, ja que no es pot comprendre com en el context de les instruccions de l’alt Tribunal Europeu se pot no superar el control de transparència i, a la vegada, no suposar l’abusivitat de la clàusula.
Més enllà de les interpretacions del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, a la nostra normativa nacional, ens trobem amb la Llei de Condicions Generals de la Contractació que en el seu article 5 estableix que “Les condicions incorporades de manera no transparent en els contractes, en perjudici dels consumidors, seran nul·les de ple dret”. Així, l’únic camí perquè la sentència del Suprem segueixi la normativa nacional, seria
considerar que l’índex no va suposar un perjudici per al consumidor; fet difícil ja que s’hauria d’acreditar cas a cas.
Haurem d’esperar a veure la Sentència del Tribunal Suprem per fer un major anàlisi, però el que està clar és que aquesta qüestió no quedarà resolta del tot, deixant així als consumidors en una relativa incertesa.
Quines alternatives tenen els consumidors?
Tot apunta a que aquest tema acabarà en mans de la Justícia Europea. Mentrestant els consumidors hauran de seguir pagant la seva hipoteca a un índex clarament més alt que l’Euribor. Així doncs, quina alternativa a la demanda judicial tenen per deixar de pagar l’IRPH?
La via més evident pareix ser la negociació d’una subrogació del préstec hipotecari amb el seu propi banc o amb altres entitats bancàries, que en el mercat actual, i amb les previsions d’evolució de l’Euribor (10 anys més en negatiu), poden suposar una reducció considerable del preu de la seva hipoteca.
Aquesta opció pareix ser la més òptima, però és recomanable ser cautelós, ja que una vegada subrogat, i per tant cancel·lada l’hipoteca originària amb IRPH, el consumidor només podrà reclamar l’abusivitat de la clàusula i la devolució de les quantitats cobrades durant els següents quatre anys. Es per això que és important contactar amb un professional per a analitzar cas a cas a fi de saber si la certesa d’una reducció en el preu pel que resta d’hipoteca compensaria la pèrdua de la possibilitat de recuperar les quantitats indegudament abonades.
Sofía García Aceituno, advocada especialitzada en dret bancari, recentment instal·lada al Port de Pollença.
